Nicolas Desgranges | Courtier immobilier résidentiel et commercial
Loi 16 : quelles sont les nouvelles règles pour les copropriétés?
11 août 2025
Adoptée initialement en 2019 sous le nom de projet de Loi 16, cette réforme vise à renforcer la gouvernance, la transparence et la pérennité des copropriétés divises au Québec. Depuis le 30 juillet 2025, son règlement d’application est publié dans la Gazette officielle, et l’ensemble des nouvelles obligations entrera en vigueur le 14 août 2025.
Les principales nouveautés introduites
Carnet d’entretien obligatoire
Chaque copropriété devra disposer d’un carnet d’entretien, établi ou validé par un professionnel indépendant (ingénieur, architecte, évaluateur agréé ou technologue). Ce document détaillera les matériaux, équipements, leur état, leur durée de vie estimée, les travaux antérieurs, ainsi qu’un plan d’entretien pour les 25 prochaines années. Il devra être mis à jour annuellement par le conseil d’administration, et révisé tous les 5 ans — ou tous les 10 ans pour les petits immeubles (max. 8 unités ou 3 étages hors sol).
Étude triennale du fonds de prévoyance
Tous les cinq ans, une étude du fonds de prévoyance devra être réalisée, également par un professionnel qualifié (ingénieur, architecte, technologue ou CPA). Cette étude fournira une estimation des coûts à venir pour les réparations et remplacements des parties communes, recommandera des contributions appropriées, et déterminera un seuil minimal à maintenir dans le fonds pour assurer la viabilité financière.
Attestation obligatoire lors de la vente
Lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son unité, le syndicat devra remettre, dans un délai de 15 jours, une attestation détaillée à la demande du vendeur. Cette attestation comprendra notamment :
- le solde des fonds (prévoyance et auto-assurance) et les recommandations y afférentes ;
- les cotisations communes des trois dernières années ;
- les surplus ou déficits budgétaires ;
- les travaux réalisés et planifiés ;
- les sinistres, litiges ou modifications récentes.
Protection des acomptes versés
Pour les projets neufs, les acomptes reçus doivent désormais être déposés en fiducie (fidéicommis) entre les mains d’un professionnel autorisé (notaire, avocat, comptable ou administrateur agréé), plutôt que gérés directement par le promoteur.
Exemple concret : un immeuble en copropriété à Montréal
Imaginez un immeuble typique de 12 unités, situé à Montréal (par exemple, dans un secteur comme Rosemont ou Verdun). Depuis le 14 août 2025, le syndicat :
- A fait réaliser un carnet d’entretien par un ingénieur. Ce document recense l’état des ascenseurs, du toit, des systèmes de ventilation, le calendrier des réparations prévues jusqu’en 2050, etc.
- A mandaté un comptable agréé pour une étude du fonds de prévoyance : elle estime qu’il faudra accumuler un certain montant annuel pour couvrir les réparations prochaines dans dix ans (ex. : remplacement de la chaudière ou rénovation de la façade).
- Lorsqu’un copropriétaire met son unité en vente, il demande l’attestation au syndicat. En retour, il obtient un dossier complet et transparent, rassurant l’acheteur potentiel (chiffres financiers, travaux passés et à venir, etc.).
- Si un promoteur vend un nouveau condo à proximité, les acomptes des acheteurs sont versés en fidéicommis chez un notaire, garantissant leur protection financière.
Pourquoi cette réforme est essentielle
- Prévisibilité financière : grâce au carnet et à l’étude du fonds, les copropriétés peuvent planifier et éviter les frais de condo imprévus ou les cotisations spéciales importantes.
- Transparence accrue : les acheteurs disposent d’une vision claire et structurée de l’état financier et physique de l’immeuble via l’attestation.
- Protection des acheteurs : les acomptes en fidéicommis sécurisent les investissements dès la prévente.
- Valorisation du patrimoine : une gestion proactive contribue à maintenir — voire augmenter — la valeur des condos.
Envie d’en savoir plus?
Ces nouvelles obligations légales peuvent sembler complexes, surtout pour les syndics ou copropriétaires non familiers avec les enjeux techniques et juridiques. Si vous habitez Montréal (ou ailleurs au Québec) et souhaitez comprendre en détail comment appliquer ces mesures à votre copropriété, je suis là pour vous accompagner.
📲 (514) 962-1653
🌐 https://nicolasdesgranges.com/
🌐 https://nicolasdesgranges.com/
