En 2022, six mandats de courtage sur dix pour un condo à Ville-Marie se concluaient par une vente. En 2026, ce chiffre est tombé à quatre sur dix. Aujourd'hui, 61 % des mandats du secteur n'aboutissent plus à une vente, qu'ils expirent ou soient annulés en cours de route.

Ce n'est pas un accident. C'est la convergence, sur une même fenêtre de temps, de huit facteurs distincts, chacun documenté, chacun vérifiable, qui frappent un secteur bâti sur des hypothèses qui ne tiennent plus.

Pour comprendre ce qui se passe, il faut d'abord comprendre comment fonctionne un promoteur immobilier : un supertanker, pas un hors-bord.

 

Un promoteur ne réagit pas au marché en temps réel. Entre l'achat d'un terrain, le financement, l'obtention des permis, la construction et la livraison des premières unités, il s'écoule généralement quatre à six ans. Ce qui se vend (ou ne se vend pas) aujourd'hui à Ville-Marie, ce sont des projets dont le cap a été fixé entre 2017 et 2020.

Un supertanker ne freine pas en six mois. Le temps qu'il réagisse, la mer a déjà changé.

 

Entre 2015 et 2021, le marché immobilier québécois a connu six années de hausses soutenues des prix et des loyers, dans un contexte de pénurie de logements. Pour un promoteur qui lance un projet en 2018, extrapoler cette tendance était un calcul rationnel, appuyé par six ans de données.

C'est dans ce contexte que le Groupe Brivia paie 45 millions de dollars en 2018 pour le terrain de stationnement du 1201-1215 Square Phillips, au centre-ville de Montréal, une transaction qui se classait alors au troisième rang des plus importantes transactions foncières de l'île. Le projet, une tour de 61 étages devant devenir la plus haute tour résidentielle de la ville, était évalué à 560 millions de dollars pour sa seule première phase.

Le cap était fixé. La suite allait démontrer à quel point la mer pouvait changer.

 

Avant d'aller plus loin, une question honnête s'impose : après six années de hausses des prix et des loyers largement supérieures à la moyenne historique, un ralentissement n'est-il pas simplement sain? En bonne partie, oui. Ce qu'on observe à l'échelle du Québec dans son ensemble ressemble davantage à une stabilisation qu'à un effondrement : les ventes reculent légèrement, mais le volume reste proche de la moyenne des dix dernières années, et les prix médians continuent de progresser presque partout.

Le prix médian d'un secteur bouge d'ailleurs toujours plus lentement que le taux d'échec des mandats. Les vendeurs, ancrés sur les prix obtenus en 2022, préfèrent laisser leur mandat expirer plutôt que d'accepter ce qu'ils perçoivent comme une perte, un réflexe bien documenté (l'aversion à la perte). C'est pour ça que 61 % de mandats non conclus apparaissent avant tout mouvement marqué sur les prix affichés : ce sont les vendeurs les plus pressés qui capitulent en premier, pas la majorité.

Mais Ville-Marie ne se résume pas à cette correction normale. Un simple retour à un rythme plus soutenable ne produit pas des promoteurs sous protection de leurs créanciers avec 493 millions de dette impayée, ni des ventes forcées de 165 unités orchestrées par un séquestre. Ça, c'est un stress spécifique et localisé, qui s'ajoute à la correction générale plutôt que de s'y confondre. Le reste de l'île vit le ralentissement sain que six années folles appelaient. Ville-Marie vit ce même ralentissement, plus une crise de liquidité chez des promoteurs surendettés sur des projets nés dans un monde qui n'existe plus.

 

 

Au moment précis où ces tours étaient en plein financement et en chantier, le coût de construction a explosé. L'indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels a bondi de 65,6 % entre le quatrième trimestre de 2019 et le premier trimestre de 2025 au Canada (66,0 % au Québec), soit près de quatre fois le rythme de l'inflation générale sur la même période (17,2 %). Cette flambée s'explique par l'envolée des prix des matières premières et les perturbations des chaînes d'approvisionnement pendant la pandémie.

 

Les prix des matériaux se sont depuis stabilisés, voire ont reculé par rapport à leurs sommets pandémiques. Mais la pression sur les coûts de construction ne s'est pas arrêtée pour autant : au Québec, c'est maintenant l'augmentation des salaires syndicaux annuels dans la construction, combinée à une pénurie de travailleurs qualifiés, qui maintient la facture élevée. Au troisième trimestre de 2025, Québec a enregistré la plus forte hausse trimestrielle des coûts de construction résidentielle parmi les grandes régions métropolitaines du pays (+2,4 %).

 

Entrée en vigueur en janvier 2020, la Loi 16 a imposé aux syndicats de copropriété de nouvelles obligations : carnet d'entretien obligatoire et étude du fonds de prévoyance tous les cinq ans, avec obligation de renflouer ce fonds sur dix ans. Le calcul de cette étude se base directement sur le coût estimé des travaux futurs, remplacement de toiture, de systèmes mécaniques, de revêtements, exactement les postes de dépense touchés de plein fouet par l'explosion des matériaux (facteur 1) puis de la main-d'œuvre (facteur 2).

Résultat : les deux chocs ne se sont pas simplement additionnés, ils se sont multipliés à travers le mode de calcul même qu'impose la loi. Les frais de copropriété ont presque doublé en une décennie, un coût que les projections de vente des promoteurs, établies avant l'adoption de la loi, n'intégraient évidemment pas.

Concrètement, pour un condo de 450 000 $ au centre-ville (les frais représentant en moyenne environ 0,9 % de la valeur de l'unité), ça signifie environ 335 $ de frais mensuels aujourd'hui, contre environ 170 $ il y a dix ans. C'est une charge fixe et durable d'environ 165 $ par mois qui s'ajoute au budget d'un ménage, sans qu'il ait acheté quoi que ce soit de plus, un peu comme s'il avait hérité d'un paiement de prêt auto supplémentaire, mais un paiement qui ne s'éteint jamais et qui continuera de suivre l'inflation de la construction.

 

La COVID-19 a fait plonger l'économie, mais son effet le plus durable sur l'immobilier a été comportemental : les ménages ont massivement recherché des espaces plus grands, avec extérieur, au détriment du condo compact en tour. Ce réflexe, installé depuis 2020, continue de favoriser la banlieue au détriment structurel du centre-ville.

 

L'interdiction d'achat résidentiel par des non-Canadiens est en vigueur depuis janvier 2023 (prolongée jusqu'en 2027), retirant un bassin d'acheteurs historiquement actif dans le condo neuf. En parallèle, les demandes d'admission d'étudiants étrangers dans les universités québécoises ont chuté de 46 % entre avril 2024 et avril 2025, et le Québec vise une réduction de 13 % du nombre d'étudiants internationaux d'ici 2029. Le nombre de résidents non permanents dans la province est passé de 565 453 (janvier 2025) à 514 039 (janvier 2026), un recul qui frappe directement la demande locative au centre-ville.

 

La dette moyenne des Canadiens (hors hypothèque) a atteint 67 500 $ en 2025, un sommet depuis 2011. Près de 35 000 dossiers d'insolvabilité ont été déposés au Québec la même année, dont 10 000 faillites. Pour plusieurs syndics autorisés en insolvabilité, la carte de crédit est devenue « un outil de survie », utilisée pour l'épicerie plutôt que pour le luxe. Le Québec s'en tire mieux que la moyenne canadienne sur les arriérés de paiement, mais la tendance de fond reste la même : moins de marge de manœuvre pour qualifier à un achat.

 

Chez les jeunes acheteurs, le prix moyen payé a bondi à environ 392 000 $ en 2025, contre 356 000 $ l'année précédente, une hausse de 10 %, la plus forte parmi toutes les cohortes d'âge. Trente pour cent des premiers acheteurs dépendent maintenant de l'aide financière de leur famille. Et selon un sondage Léger, 84 % des Québécois croient que les jeunes générations sont désavantagées dans l'accès à la propriété, 83 % qu'elles doivent faire plus de sacrifices que les générations précédentes. Un vice-président de Léger parle d'un « petit drapeau jaune » : si l'écart entre l'intention d'acheter et la capacité réelle continue de se creuser, une partie de cette génération pourrait simplement planifier sa vie autrement.

 

 

La guerre en Iran a limité la capacité d'exportation pétrolière du pays et fait craindre des perturbations autour du détroit d'Ormuz, par où transite 20 % du pétrole mondial. Résultat concret : le prix de l'essence au Canada a bondi d'environ 1,30 $ à 1,75 $ le litre en un mois, accélérant l'inflation dès mars 2026.

Au même moment, la guerre commerciale avec les États-Unis est passée du stade de la menace à celui de mesures bien réelles : des tarifs américains de 50 % sur environ 5 % des exportations canadiennes, avec des représailles canadiennes de 15 % à 50 % sur près de 28 milliards de dollars d'importations, entrées en vigueur le 8 septembre 2026. Le taux tarifaire effectif moyen au Canada pourrait passer de 2,8 % à 6,4 %. Les prévisionnistes anticipent un ralentissement de la croissance, un taux de chômage pouvant atteindre 7 % d'ici la fin de l'année (contre 6,4 % en juillet), et une inflation supérieure de 0,2 à 0,3 point de pourcentage.

 

La Banque du Canada maintient son taux directeur à 2,25 % depuis six pauses consécutives. Mais plusieurs signaux pointent vers une possible fin de cette pause : l'inflation a dépassé 3 % en mai (en bonne partie à cause de l'essence), la croissance s'est raffermie, le marché de l'emploi s'est resserré. Certaines grandes banques, dont Scotia, évoquent une hausse possible allant jusqu'à 75 points de base d'ici la fin de 2026. Et les taux hypothécaires fixes réagissent déjà, en suivant les rendements obligataires, avant même une décision officielle.

C'est le facteur qui frapperait les deux côtés de l'équation en même temps : le coût de financement des promoteurs déjà fragilisés, et la capacité d'emprunt d'acheteurs déjà à bout de souffle.

 

Trois cas, documentés par des sources indépendantes, illustrent l'ampleur du phénomène :

 

Groupe Brivia. Le 14 janvier 2026, la Cour supérieure du Québec a placé quatre projets liés à Brivia (Mansfield Condos et les trois phases de 1 Square Phillips) sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC), à la demande d'un syndicat de prêteurs mené par la Banque de Montréal, créancier de plus de 493 millions de dollars. Un financement intérimaire de plus de 44 millions a été autorisé pour permettre la poursuite des travaux et la vente des unités, sous supervision judiciaire.

 

Groupe Finstar. Le 16 avril 2026, ce promoteur actif principalement en Lanaudière et dans les Laurentides (fondé en 2018 par Simon Drouin, une quarantaine de projets à son actif) a été placé sous séquestre, à la demande d'un créancier garanti auquel il devait environ 30 millions de dollars. La dette garantie totale dépasse 107 millions, incluant Equitable Bank (18,4 M$) et Desjardins (7,6 M$). Le juge Luc Morin a tranché en faveur d'une vente sous contrôle d'un séquestre plutôt que de laisser Finstar mener elle-même son propre processus de vente.

 

Ipso Facto. En septembre 2026, ce groupe d'investissement montréalais a acquis un bloc de 165 unités au 1 Square Phillips pour les convertir en logements locatifs, l'une des plus importantes transactions en bloc de ce type à Montréal ces dernières années, réalisée dans le cadre du processus de vente supervisé par la cour.

 

Un précédent comparable existe : Groupe Sélection, promoteur de résidences pour aînés, est sous LACC depuis novembre 2022. Le Fonds immobilier de solidarité FTQ a profité du processus de vente supervisé par la cour pour doubler sa participation dans le complexe Espace Montmorency à Laval.

 

Vous êtes vendeur au centre-ville de Montréal. Les comparables de 2022 n'existent plus. Fixer votre prix sur cette base mène directement à l'expiration ou à l'annulation du mandat. Le marché exige aujourd'hui un prix réaliste, ajusté à la nouvelle donne.

 

Vous êtes acheteur ou investisseur. Les ventes forcées de promoteurs en difficulté créent de vraies occasions d'achat à rabais, mais elles exigent une diligence serrée : état d'avancement du projet, statut légal, garanties de construction, structure de copropriété. Les prix issus de ces transactions reflètent l'urgence du vendeur, pas nécessairement la vraie valeur à long terme du secteur.

 

Vous êtes primo-acheteur. C'est l'un des rares moments où le rapport de force a basculé en votre faveur au centre-ville de Montréal. Encore faut-il distinguer une vraie occasion d'un projet fragile, et être bien accompagné pour le faire.

 

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