Budget fédéral 2026 : ce qui change pour les acheteurs et investisseurs au Québec
06 Nov 2026
Le gouvernement fédéral a déposé son Budget 2026 le 5 novembre. Derrière les grandes annonces sur l'itinérance et la construction de logements hors marché, quatre mesures concernent directement ceux qui veulent acheter une première propriété ou faire un premier investissement au Québec, et en particulier les Français déjà installés ou en réflexion sur leur projet d'immigration.
Avant d'entrer dans le détail, un rappel important : un budget est une liste de propositions. Plusieurs des mesures ci-dessous doivent encore passer par une loi ou un règlement. Les dates d'entrée en vigueur sont donc à surveiller, et aucune décision d'achat ne devrait reposer sur une mesure qui n'est pas encore adoptée.
1. Achat par des étrangers : l'interdiction est prolongée, mais le neuf s'ouvre
Ce qui existe aujourd'hui
Depuis le 1er janvier 2023, la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens empêche la plupart des personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes ni résidentes permanentes d'acheter une propriété résidentielle au Canada. L'interdiction avait déjà été prolongée jusqu'au 1er janvier 2027.
Plusieurs exceptions existent déjà, notamment pour certains détenteurs de permis de travail et pour les propriétés situées hors des grandes régions métropolitaines. Leurs conditions sont précises : elles doivent être vérifiées au cas par cas avec un notaire ou un avocat.
Ce que propose le Budget 2026
Le gouvernement propose de prolonger l'interdiction de deux ans, jusqu'au 1er janvier 2029. La nouveauté tient dans une précision : la prolongation viserait les propriétés résidentielles existantes, et les nouvelles propriétés résidentielles en seraient exclues.
L'objectif affiché est d'attirer des capitaux vers la construction neuve, qui augmente l'offre, tout en laissant le marché existant aux acheteurs canadiens.
Ce que cela change pour vous
Si vous vivez encore en France sans statut au Canada, le marché de la revente resterait fermé jusqu'en 2029. En revanche, un condo neuf ou un logement dans un projet en construction pourrait devenir accessible.
Trois points de vigilance :
- La mesure n'est pas en vigueur. Le gouvernement indique qu'il déposera une loi et lancera un processus réglementaire. Le texte précisera ce qu'est une « nouvelle propriété résidentielle » (première occupation, achat sur plan, délai depuis la construction). Ne signez rien avant.
- Le financement reste le vrai obstacle. Un acheteur non résident doit généralement prévoir une mise de fonds importante et justifier ses revenus auprès d'un prêteur canadien. Ce dossier se prépare des mois à l'avance.
- Le neuf au Québec a ses propres règles : taxes (TPS et TVQ) sur le prix, garantie de construction résidentielle, délais de livraison parfois longs, frais de condo estimés avant que l'immeuble n'existe.
2. Plex neufs et immeubles locatifs : l'assurance hypothécaire s'élargit
Ce qui existe aujourd'hui
Au Québec, le plex est le premier pas classique de l'investisseur. Aujourd'hui, pour obtenir un prêt assuré avec une petite mise de fonds sur un 2 à 4 logements, l'acheteur doit habiter l'un des logements et la valeur de l'immeuble ne peut pas dépasser 1,5 million de dollars. Un investisseur qui n'habite pas l'immeuble doit apporter une mise de fonds beaucoup plus élevée.
Ce que propose le Budget 2026
Le Budget confirme des changements annoncés au printemps, qui entreront en vigueur le 1er février 2027 :
- Pour la construction neuve d'immeubles de 3 ou 4 logements, un prêt assuré pourrait atteindre 90 % de la valeur, sans obligation d'habiter l'immeuble, sans plafond de valeur, avec un amortissement jusqu'à 30 ans.
- Les assureurs hypothécaires privés pourront assurer des immeubles de 5 à 50 logements, un segment jusque là couvert par la seule SCHL.
Le ministère des Finances a publié un document d'information technique qui précise les paramètres.
Ce que cela change pour vous
Pour un primo-investisseur, l'effet de levier sur un triplex ou un quadruplex neuf devient beaucoup plus accessible. Mais lisez bien les conditions :
- Cela vise le neuf, pas le triplex de 1920 sur le Plateau. Les plex existants restent soumis aux règles actuelles.
- Le Budget prend l'exemple d'un constructeur. Le texte évoque la possibilité de conserver l'immeuble ou de vendre les logements à des acheteurs individuels. Il faudra vérifier, dans les paramètres techniques, si un investisseur qui achète un plex neuf auprès d'un constructeur profite des mêmes conditions.
- Un levier de 90 % augmente aussi le risque. Les revenus de location doivent couvrir l'hypothèque, les taxes, l'assurance et l'entretien, même avec un logement vacant.
3. Premier achat : un assouplissement qui vise surtout l'assurance facultative
Ce qui existe déjà
Depuis le 15 décembre 2024, le plafond de prix pour un prêt hypothécaire assuré est de 1,5 million de dollars, et les premiers acheteurs ainsi que les acheteurs d'une construction neuve peuvent amortir leur prêt assuré sur 30 ans. Ces règles s'appliquent quand la mise de fonds est inférieure à 20 %.
Ce que propose le Budget 2026
Le Budget propose de relever de 1 million à 1,5 million de dollars le plafond des habitations admissibles à l'assurance hypothécaire facultative, avec un amortissement possible de 30 ans, à condition qu'au moins un emprunteur soit premier acheteur ou que l'habitation soit neuve.
Selon notre lecture, il s'agit de l'assurance que peut prendre un prêteur même lorsque la mise de fonds atteint 20 % ou plus. Un prêt assuré coûte moins cher en capital au prêteur, ce qui lui permet souvent d'offrir un meilleur taux. Le gouvernement présente d'ailleurs la mesure comme un moyen de stimuler la concurrence entre prêteurs. Les modalités précises restent à confirmer.
Les outils déjà disponibles à ne pas oublier
Le Budget rappelle les mesures existantes pour les premiers acheteurs : le remboursement de TPS sur l'achat d'une première habitation neuve (jusqu'à 50 000 $ d'économie selon le gouvernement), le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) et le Régime d'accession à la propriété (RAP) par le REER.
Ce que cela change pour vous
Un point mérite l'attention des acheteurs français : la définition de « premier acheteur ». Chaque programme a la sienne (CELIAPP, RAP, assureurs hypothécaires, remboursement de TPS). Si vous avez été propriétaire en France, vérifiez avec votre courtier hypothécaire et votre fiscaliste à quels programmes vous êtes admissible. La réponse n'est pas la même partout.
4. Plus de transparence sur le crédit hypothécaire
Le Budget propose trois mesures pour rendre le processus hypothécaire plus clair.
La Banque du Canada publiera les taux hypothécaires assurés
De nouvelles règles permettraient la publication par la Banque du Canada de renseignements sur les taux hypothécaires assurés. Vous disposerez d'une référence publique pour comparer les offres, au lieu de vous fier seulement aux taux affichés par les banques.
L'ARC vérifiera directement les revenus pour les prêteurs
Le gouvernement veut permettre à l'Agence du revenu du Canada de conclure des ententes avec les prêteurs et les assureurs pour vérifier les revenus des emprunteurs. Objectif : accélérer les demandes et réduire la fraude. Le Budget prévoit 13 millions de dollars sur trois ans, à compter de 2027-2028, pour développer et tester ce service.
Pour un nouvel arrivant, la question est concrète : sans historique de déclarations de revenus au Canada, que verra le prêteur ? Les programmes « nouveaux arrivants » des banques existent justement pour ces dossiers, et rien n'indique qu'ils disparaissent. Il faudra voir comment le service s'articulera avec eux.
Une consultation sur les pénalités de remboursement anticipé
Le gouvernement veut consulter le secteur sur la transparence des pénalités de remboursement anticipé des prêts assurés.
C'est un point que les Français découvrent souvent tard. En France, les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi (six mois d'intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû). Au Canada, sur un prêt à taux fixe, la pénalité correspond généralement au plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux, ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars si vous vendez ou refinancez en cours de terme. Lisez cette clause avant de signer.
