Le point sur la loi 16 sur la copropriété

La Loi 16 sur la copropriété a induit de nombreux changements dans le fonctionnement des assemblées générales des copropriétaires et la gestion du fonds de prévoyance en copropriété divise. Faisons le point.

Qu’est-ce que la Loi 16 sur la copropriété ?

La Loi 16 est la première réforme d’importance de la loi sur les copropriétés divises. Le projet de loi a été adopté en décembre 2019 et a été sanctionné le 10 janvier 2020. Cette loi sur la copropriété vise plusieurs objectifs. Tout d’abord, elle souhaite prendre en compte le vieillissement des immeubles et mettre en place des mesures pour favoriser leur conservation. Ensuite, elle souhaite protéger les premiers acquéreurs de biens en copropriété (achetés sur plans ou déjà bâtis) des budgets irréalistes proposés par les promoteurs immobiliers. Enfin, elle a pour objectif de supprimer le pouvoir des copropriétaires qui ne participent pas aux assemblées générales de copropriétaires.

Loi 16 sur la copropriété : quels sont les changements ?

La Loi 16 apporte plusieurs changements à la législation de la copropriété divise. Je vous résume ici les principales à connaître.

Tout d’abord, un des objectifs de la Loi 16 est d’ôter le pouvoir des copropriétaires absents aux assemblées générales. Les votes à double majorité doivent en effet désormais obtenir 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée et non plus 75 % des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Ensuite, la Loi 16 a également pour but de protéger les acquéreurs en copropriété :

• Toute personne qui vend une fraction de condo doit fournir au futur acheteur une attestation sur l’état des finances du syndicat, ainsi qu’une attestation sur l’état de l’immeuble. Ces attestations doivent être tenues à jour par le syndicat.
• Lorsqu’un acompte est versé dans le cadre d’un achat sur plan, celui-ci doit désormais être protégé (par une assurance, un plan de garantie, un cautionnement ou un dépôt sur un compte en fidéicommis par exemple).

Enfin, la Loi 16 vise également à mieux veiller à l’entretien des bâtiments. Le registre de la copropriété est ainsi modifié et doit désormais obligatoirement contenir de nouveaux documents, comme le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Ces documents, qui étaient déjà largement utilisés, sont devenus obligatoires avec la loi 16.

• Le carnet d’entretien a pour vocation de rassembler toutes les informations et contrats d’assurance, de garantie, d’entretien et de maintenance du bâtiment.
• L’étude du fonds de prévoyance quant à elle estime le coût des réparations majeures et de remplacement des parties communes. C’est grâce à cette étude que le montant du fonds de prévoyance est déterminé.

À noter que selon l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec (CPA), si cette loi va dans le bon sens, elle souffre de quelques lacunes :

• Si l’information financière de la copropriété reprend une place centrale, elle reste mal définie et peu encadrée (notamment en termes de normes comptables et de nature des informations exigées)
• Les gestionnaires de copropriété ne sont pas certifiés par un ordre ou un organisme établi (comme c’est le cas en Ontario par exemple), ce qui peut entraîner des abus

Ces différents changements, plutôt techniques dans leur nature, ont des conséquences réelles sur la vie des copropriétaires et sur leurs projets immobiliers. Vous souhaitez faire un point pour mieux comprendre ces implications? Contactez-moi!