Nicolas Desgranges | Courtier immobilier résidentiel et commercial
Primo-accédants au Québec : le guide complet des aides en 2026
03 mai 2026
Coup de coeur
Primo-accédants au Québec
Le guide complet des aides en 2026
Dernière mise à jour : mai 2026
Acheter sa première propriété au Québec en 2026, c'est naviguer dans un écosystème d'aides plus généreux qu'il ne l'a jamais été — à condition de le connaître. Programmes fédéraux, provinciaux, municipaux, fiscaux ou hypothécaires : chaque dispositif s'adresse à une situation particulière, et la plupart sont cumulables.
Ce guide recense l'ensemble des aides disponibles, avec les conditions réelles, les montants exacts et les liens directs vers les sources officielles. Il est conçu pour les premiers acheteurs, mais aussi pour tous les acheteurs au Québec — certaines aides ne sont pas réservées aux primo-accédants.
1. Remboursement de TPS pour les acheteurs d'une première habitation neuve,jusqu'à 50 000 $
C'est la mesure la plus récente et la plus impactante. Le projet de loi C-4 a reçu la sanction royale le 12 mars 2026, permettant désormais à Revenu Québec et à l'ARC de traiter les demandes de remboursement.
Ce que ça couvre : Le remboursement maximal correspond à 100 % de la TPS payée, sans dépasser 50 000 $. Il diminue progressivement lorsque la juste valeur marchande dépasse 1 000 000 $, et devient nul à partir de 1 500 000 $.
Conditions principales : Construction commencée après le 19 mars 2025 et avant 2031, achevée en grande partie avant 2036. Ni l'acheteur ni son conjoint de fait ne doivent avoir occupé, à titre de résidence habituelle, une habitation dont ils étaient propriétaires au Canada ou à l'étranger au cours de l'année courante ou des quatre années précédentes.
Comment faire la demande : Formulaire FP-2190.APH, transmis à Revenu Québec via Mon dossier pour les citoyens. Vous disposez de deux ans après être devenu propriétaire pour soumettre votre demande.
2. Remboursement de TVQ pour habitation neuve, jusqu'à 9 975 $
Ce que ça couvre : Le remboursement de TVQ atteint 50 % de la taxe payée pour les propriétés de moins de 200 000 $, avec un plafond à 9 975 $. Il est dégressif entre 200 000 $ et 300 000 $, et nul au-delà.
Condition principale : Habitation neuve, premier occupant, résidence principale.
Note pratique : Dans la grande majorité des cas, le constructeur intègre ce remboursement directement dans le prix affiché. Vérifiez toujours ce point avant la signature.
3. CELIAPP , Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété, jusqu'à 40 000 $ par personne
Le CELIAPP combine les avantages du REER (cotisations déductibles d'impôt) et du CELI (retraits non imposables), sans obligation de remboursement.
Les chiffres clés : Cotisations jusqu'à 8 000 $ par an, plafond à vie de 40 000 $. Durée de vie maximale du compte : 15 ans. Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés à l'année suivante.
Admissibilité : Particulier résidant au Canada, âgé de 18 à 71 ans, acheteur d'une première habitation. Environ 600 100 particuliers ont ouvert un CELIAPP en 2023.
Cumul possible : Le CELIAPP et le RAP sont cumulables pour maximiser la mise de fonds. En couple, c'est jusqu'à 80 000 $ combinés libre d'impôt.
4. RAP, Régime d'Accession à la Propriété, jusqu'à 60 000 $ par personne
Ce que ça permet : Retirer jusqu'à 60 000 $ de son REER pour financer la mise de fonds, sans payer d'impôt sur le retrait. Le budget 2024-2025 a augmenté le plafond de 35 000 $ à 60 000 $ pour les retraits effectués après le 16 avril 2024.
Remboursement : Le montant retiré doit être remboursé sur une période maximale de 15 ans à compter de la deuxième année suivant le retrait. Un allègement temporaire reporte de trois ans le début du remboursement pour les retraits entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.
En couple : Jusqu'à 120 000 $ combinés, si les deux conjoints sont admissibles.
Formulaire à utiliser : T1036, disponible auprès de votre institution financière.
5. Crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation (CIAPH), jusqu'à 1 500 $
Ce que c'est : Un crédit d'impôt non remboursable à déclarer l'année de l'achat dans votre déclaration fédérale. Jusqu'à 1 500 $ (1 252,50 $ pour les résidents du Québec en raison de l'abattement québécois). Lorsque plus d'une personne est admissible pour une même acquisition, chacune peut demander une portion du crédit.
À déclarer : Ligne 31270 de votre déclaration fédérale, montant admissible de 10 000 $.
6. Crédit d'impôt provincial Québec, jusqu'à 1 400 $
Ce que c'est : Un crédit d'impôt non remboursable complémentaire au crédit fédéral. Le gouvernement du Québec permet de demander un crédit d'impôt maximal de 1 400 $ par habitation admissible. Lorsque plusieurs personnes sont admissibles pour une même propriété, le montant peut être réparti entre les acheteurs selon leur choix.
À déclarer : Dans votre déclaration provinciale, l'année de l'achat.
7. Amortissement hypothécaire sur 30 ans
Depuis août 2024, les primo-accédants qui achètent une maison neuve avec une mise de fonds inférieure à 20 % (prêt assuré SCHL) peuvent amortir leur hypothèque sur 30 ans au lieu de 25. Sur un prêt de 400 000 $ à 5 %, cela représente environ 185 $ de moins par mois. Pour les budgets serrés, c'est parfois la condition pour obtenir la qualification hypothécaire.
⚠️ Applicable uniquement sur propriété neuve avec mise de fonds inférieure à 20 %.
8. Remboursement de la taxe de bienvenue, jusqu'à 5 875 $
Rétroactif au 1er janvier 2026
C'est la toute dernière annonce, datant du 17 avril 2026. Un crédit d'impôt remboursable provincial pour compenser les droits de mutation immobilière (la fameuse « taxe de bienvenue ») lors d'un premier achat.
Les montants : Les premiers 5 000 $ de droits de mutation sont remboursés à 100 %, puis 25 % des droits supplémentaires jusqu'à 875 $ de plus, soit un remboursement maximal de 5 875 $.
Conditions : Applicable sur les propriétés de moins de 1 000 000 $. Versements prévus à partir de l'automne 2026.
9. Programme d'appui à l'acquisition résidentielle (PAAR), à Montréal, jusqu'à 15 000 $
Ce programme municipal s'adresse aux nouveaux acheteurs montréalais. Les acheteurs d'une première propriété et les acheteurs expérimentés ayant au moins un enfant de moins de 13 ans à Montréal peuvent recevoir entre 5 000 $ et 15 000 $.
- Propriété neuve : Prix d'achat max. 540 000 $ → aide de 10 000 $. La propriété doit être entièrement résidentielle, non occupée avant l'achat, et inscrite à un programme de garantie des maisons neuves reconnu.
- Propriété existante (familles) : Remboursement des droits de mutation pour les familles, prix d'achat max. 725 000 $, aide de 5 000 $ à 7 000 $.
Qui est admissible : Vous ne devez pas avoir été propriétaire au Québec au cours des cinq années précédant l'achat, sauf s'il s'agit d'une résidence non principale comme un chalet.
Délai de demande : Vous devez soumettre votre demande dans les 6 mois suivant l'inscription de la transaction au Registre foncier du Québec.
10. Accès à la propriété avec 5 % de mise de fonds
L'assurance hypothécaire de la SCHL n'est pas une aide directe, mais elle est le mécanisme qui rend l'achat possible pour la majorité des primo-accédants. Elle permet d'acheter avec seulement 5 % de mise de fonds, en assurant le prêt auprès de la banque contre une prime de 2,8 % à 4 % ajoutée au prêt.
Applicable pour les propriétés de moins de 1 000 000 $.
11. SCHL Éco Plus, remboursement de 25 % de la prime
Depuis le 8 juillet 2025, SCHL Éco Plus est réservé aux maisons nouvellement construites avec une certification ou une cote d'efficacité énergétique.
Ce que ça donne : Si vous achetez ou construisez une habitation écoénergétique, vous pourriez être admissible à un remboursement pouvant atteindre 25 % de la prime d'assurance hypothécaire.
Exemple concret : Sur une prime de 12 000 $, c'est 3 000 $ récupérés. Sur une prime de 16 000 $, c'est 4 000 $.
Délai de demande : Vous avez deux ans pour demander votre remboursement après la clôture de votre prêt hypothécaire.
Note : il y a actuellement un délai de traitement d'au moins 24 semaines en raison d'un volume élevé de demandes.
Tableau récapitulatif (et vous pouvez les cumuler !)
# |
Programme |
Montant max. |
Niveau |
Neuf seul. |
Primo seul. |
Cumulable |
|---|---|---|---|---|---|---|
1 |
Remboursement TPS |
50 000 $ |
Fédéral |
Oui |
Oui |
Oui |
2 |
Remboursement TVQ |
9 975 $ |
Provincial |
Oui |
Non |
Oui |
3 |
🆕 Remb. taxe de bienvenue |
5 875 $ |
Provincial |
Non |
Oui |
Oui |
4 |
CELIAPP |
40 000 $/pers. |
Fédéral |
Non |
Oui |
Oui |
5 |
RAP |
60 000 $/pers. |
Fédéral |
Non |
Oui |
Oui |
6 |
Crédit impôt fédéral (CIAPH) |
1 500 $ |
Fédéral |
Non |
Oui |
Oui |
7 |
Crédit impôt provincial QC |
1 400 $ |
Provincial |
Non |
Oui |
Oui |
8 |
Amortissement 30 ans |
Mensualités allégées |
Fédéral |
Oui |
Oui |
Oui |
9 |
PAAR Montréal |
15 000 $ |
Municipal |
Non |
Oui* |
Oui |
10 |
SCHL — 5 % mise de fonds |
Facilitateur |
Fédéral |
Non |
Non |
Oui |
11 |
SCHL Éco Plus |
25 % de la prime |
Fédéral |
Oui |
Non |
Oui |
*Également accessible aux acheteurs expérimentés avec enfant de moins de 13 ans
Simulation : Couple, maison neuve à Montréal, 550 000 $, 2026
Programme |
Avantage |
|---|---|
Remboursement TPS |
27 500 $ |
TVQ |
0 $ (seuil dépassé) |
Taxe de bienvenue remboursée |
≈ 5 875 $ |
CELIAPP × 2 |
80 000 $ d'épargne libre d'impôt |
RAP × 2 |
Jusqu'à 120 000 $ mobilisables |
Crédits d'impôt (fédéral + provincial) |
≈ 2 900 $ |
PAAR Montréal |
Jusqu'à 10 000 $ |
Amortissement 30 ans |
≈ 185 $/mois économisés |
Une note pour les nouveaux arrivants
La règle des « 4 dernières années sans être propriétaire » s'applique au Canada et à l'étranger. Si vous étiez propriétaire en France et que vous avez vendu ou quitté votre résidence principale il y a plus de 4 ans, vous êtes potentiellement admissible à l'ensemble des programmes de primo-accédants.
Le CELIAPP peut être ouvert dès l'obtention de votre numéro d'assurance sociale. C'est souvent la première démarche financière à effectuer à l'arrivée — avant même d'avoir trouvé votre propriété.
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Chaque situation est différente. Je suis courtier immobilier à Montréal, spécialisé dans l'accompagnement des primo-accédants et des Français qui s'installent au Québec.
Sources : Revenu Québec, Agence du Revenu du Canada, SCHL, Ville de Montréal, APCHQ, AMF Québec, Gouvernement du Québec, CFFP Université de Sherbrooke. Dernière mise à jour : mai 2026.
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Sources : Revenu Québec, Agence du Revenu du Canada, APCHQ, Budget fédéral 2025
